Покупка и оформления жилых и коммерческих объектов

Недвижимость, предлагаемая к продаже, на черногорском побережье — это жилые и коммерческие объекты (виллы, апартаменты, коттеджи, отели, рестораны, бары и др.).

 Цены напрямую зависят от месторасположения и престижности объектов недвижимости, близости к морю, вида из окна, размеров и года постройки или стадии готовности строящегося объекта. Например, цены на квартиры, расположенные на побережье, начинаются от 800 евро и могут дойти до 6 000 евро за кв.м, в среднем  - 2 000 евро/кв.м в новостройке недалеко от моря. Цены на дома, виллы, таун-хаусы (в черногорском понимании, вилла или небольшой дом, это практически одно и то же),  начинаются от 60 000 евро за маленький или недостроенный дом в 1,5 – 2,0 км от моря и могут дойти до 2 500 000 евро за новую виллу с собственным пляжем. В тоже время, если говорить о золотой середине, хороший дом с небольшим участком земли можно купить за 200 000 евро.

Общие вопросы приобретения  жилой, строящейся и коммерческой недвижимости:

Согласно новому Закону «Об имущественно-правовых отношениях» от 13 марта 2009г., иностранные физические и юридические лица при покупке объектов недвижимости обладают одинаковыми правами с гражданами Черногории.  В исключительных случаях иностранным физическим и юридическим лицам может быть запрещено приобретение недвижимости, находящейся в определённых районах Черногории, памятников культуры исключительного и особого значения. Иностранные граждане могут покупать недвижимость на земельных  участках площадью до 5 000 кв.м. (50 соток) при условии, что постройка на участке «вписана» в лист недвижимости, более 5 000 кв.м. могут приобрести только на юридическое лицо.  Иностранные  физические лица так же, как и граждане Черногории, могут стать  владельцами собственности в  силу наследования или дарения, а также вправе передавать право собственности гражданину Черногории, либо другому иностранному лицу. Для этого необходимо иметь только загранпаспорт, финансовые возможности и желание, потому что процедура оформления собственности максимально упрощена.

В процессе купли-продажи покупатель несёт все административные расходы, связанные с приобретением.   

Некоторые особенности приобретения коммерческой недвижимости:

Все объекты, которые служат для осуществления коммерческой деятельности, считаются коммерческими, а приобрести их могут юридические лица.  При покупке следует обратить внимание на наличие у таких объектов специального разрешения («употребной дозволы»), которое включает в себя проект строительства и проект обустройства помещения. «Употребна дозвола» является подтверждением того, что данное помещение предназначено конкретно для ведения коммерческой деятельности. Она выдается один раз по окончании строительства объекта и имеет юридическую силу до тех пор, пока существует данный объект. Также существует возможность переведения жилого помещения (дома или квартиры) в статус коммерческой недвижимости. Для этого нужно, чтобы у жилого помещения было разрешение на строительство (грађевинска дозвола), возможность перестройки должна быть подтверждена в детальном плане застройки (ДУПе). Затем, после разработки проекта переустройства, необходимо утвердить этот проект и получить согласие в соответствующих органах (санитарной службе, пожарной службе и др.). И только после получения всех этих документов Вы можете обратиться в Муниципалитет для получения согласия на изменение предназначения помещения. Далее, после переустройства и принятия выполненных работ специальной комиссией, Вы получите разрешение на ведение коммерческой деятельности. 

Некоторые особенности приобретения строящегося жилья:

При покупке  строящегося жилья необходимо проверять наличие следующих документов у продавца: 

• договоры о покупке земли;
• разрешения на строительство пакета согласований (оплаченное подключение коммунальных платежей: канализации, воды и электроэнергии);
• документы, указывающих на качество строительства, материалов, подведения водопровода, электроэнергии и канализации, кабельного телевидения и телефона.

Договорными формами могут выступать: предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования или договор участия в долевом строительстве — все они разрешены законом Черногории. В любом из них прописываются площадь, границы приобретаемой собственности, отделочные материалы, из которых строится объект, сроки оплаты и штрафные санкции в случае задержки платежей со стороны покупателя или строительства со стороны продавца. 

После приёмки объекта государственной  комиссией, покупатель подписывает  Акт сдачи-приемки жилья, проверяя его соответствие договору. После  этого оформляется владение объекта в собственность.  Получается, что юридически Покупатель становится собственником строящегося жилья только с момента кадастровой регистрации объекта. Если объект построен без разрешения или с нарушением и несоответствием утверждённой проектной документацией,  либо построен без полной или частичной оплаты коммунальных платежей — в лучшем случае: всё это будет отражено в Вашем Листе недвижимости, в худшем случае:  делает невозможным получение свидетельства о праве собственности на купленный объект, а иногда — блокирует его эксплуатацию и подключение к коммунальным сетям, в редких случаях - вообще теряется предмет сделки (приобретённая недвижимость).

Стандартный процесс покупки и оформления жилых и коммерческих объектов состоит из:

1. Этап переговоров, во время которого происходит:

• подбор объектов недвижимости;
• осмотр выбранных объектов недвижимости;
• предварительное проведение переговоров с владельцем;
• проверка юридической чистоты (истории и правомочности регистрации права собственности на объект и т.д.)*.

2. Основной этап — подписание договоров: Предварительного в суде (Osnovni Sud) и Основного в нотариальной конторе (Notarske Komore), в который входит:

• окончательное согласование условий сделки  с Продавцом, подписание договора агентской комиссии;
• подготовка и подписание Предварительного  договора купли-продажи;
• оплата  задатка — обычно в размере 10 % от стоимости объекта (Продавец  даёт расписку Покупателю на полученную сумму аванса). Оплатой задатка Покупатель резервирует за собой объект. В случае отказа Продавца от сделки, сумма задатка возвращается Покупателю в двойном размере, в случае отказа Покупателя — Покупатель теряет сумму задатка. При наличии возможности перевода  денег в течение срока Вашего пребывания в Черногории можно сразу заключать Основной договор и производить оплату;
• при необходимости, возможна регистрация компании, при этом в Предварительном  договоре предусматривается (в дальнейшем) заключение Основного договора с черногорским юр. лицом, учреждённым Покупателем. Средства оплаченного задатка при уплате основной суммы могут быть: как возвращены Покупателю, с тем, чтобы полная сумма  была уплачена с валютного счёта юр. лица, так и зачтены в сумму основного платежа (при этом балансовая стоимость объекта будет ниже договорной).
• открытие частного валютного счёта физического лица в банке или открытие счетов черногорского юр. лица (занимает 15 минут);
• перечисление денег на свой частный валютный счёт физического лица в Черногории, либо или на валютный счёт своего юр. лица в Черногории;
• подготовка Основного договора купли-продажи, в котором указываются: стороны договора с их полными данными, включая  личный регистрационный номер, точная идентификация объекта недвижимости, указание стоимости сделки, форма оплаты и т.д.;
• подписание и регистрация Основного договора в нотариальной конторе (Notarske Komore).
   При подписании и регистрации в нотариальной конторе, Покупатель оплачивает таксы и сборы за внесение в Список недвижимости 8 евро, за внесение в кадастровые книги — около 12 евро, за заверение и внесение в Кадастровую книгу договора купли-продажи от 0,11 до 1,5 % от стоимости недвижимости, в зависимости от приобретаемого объекта;
• производится окончательная оплата по Основному договору и  оплата агентской комиссии, которая составляет от 1,5 до 3 %, в зависимости от стоимости объекта. После окончательной оплаты Продавец даёт расписку (подтверждение) Покупателю, что он полностью получил оплату и даёт разрешение на внесение Покупателя в кадастровые книги в качестве нового владельца (clausula intabulandi). 

Далее, договор подается на регистрацию.

3. Заключительный этап — оформление права собственности.

• налоговая Инспекция определяет рыночную стоимость приобретённой недвижимости и выносит решение об оплате налога на оборот недвижимости (размер налога составляет 3% от рыночной стоимости объекта). Извещение на уплату налога приходит из органа под названием Uprava Prihoda после совершения сделки (в течение месяца) и оплатить его необходимо в соответствии с законодательством  в течение 15 дней;
• регистрация в Кадастре прав нового собственника на недвижимость (на основании  Договора купли-продажи и расписки (clausula intabulandi)),которая длится  до 60 календарных дней. Это официальный максимальный срок регистрации. Однако чиновники зачастую не справляются с объёмом работ и завершают регистрацию по истечении 4-6 месяцев, проставляя более раннюю дату регистрации, в рамках положенных 60 дней. 

В результате: Покупатель получает сначала Решение о присвоении кадастрового номера (укнижбе), а потом свидетельство о собственности «Лист непокретности». Фактически покупатель становится собственником после подписания Основного договора купли-продажи и его регистрации в суде, юридически — с момента кадастровой регистрации.

При покупке объекта недвижимости в Черногории на имя физического лица, платёж за объект недвижимости в адрес Продавца может осуществляться: 

• путём перевода средств на частный валютный счёт Продавца в Черногории с частного валютного счёта Покупателя в Черногории, при этом в банке предоставляется обоснование платежа (договор, прочие документы).
• путём перевода средств со своего частного счёта в РФ непосредственно на валютный счёт Продавца (за объект недвижимости) — для этого в российский банк требуется предоставить Предварительный договор купли-продажи недвижимости с переводом на русский язык.
• путём перевода средств через промежуточные звенья — счёт агентства недвижимости в Черногории или адвоката. Для этого российскому банку требуется предоставить соответствующий агентский договор с переводом на русский язык.

На свой частный счёт физического лица в Черногории средства могут попасть путём:  

1) Уведомления налоговой инспекции РФ об открытии счёта за рубежом, предоставление уведомления в банк и перевод средств со своего частного счёта физического лица в РФ на свой частный счёт физического лица в Черногории.

2) Перевода на свой частный счёт физического лица в Черногории ежедневно не более 4000 Евро, так как небольшие суммы не попадают под какой-либо контроль (основным минусом является  продолжительность — возможно только при мелких покупках). К тому же регулярность переводов может вызвать подозрения у банка.

3) Снятия средств по карточке российского банка в Черногории и внесение их на свой частный счёт физического лица в Черногории. Основной минус (можно решить со своим банком) — банковские лимиты на траты с карты (дневные, недельные, месячные).

4) Покупки Travel Check в РФ и их обналичивание в Черногории с последующим внесением на свой частный счёт физического лица в Черногории.

5) Перевода средств на частный счёт физического лица из-за пределов РФ со счёта любого физического или юридического лица-нерезидента РФ, расчёт с которым производится на территории РФ по согласованию сторон.

6) Привлечения другого нерезидента РФ для осуществления платежа за гражданина РФ с территории РФ (платежи нерезидентов не подпадают под действие законодательства о валютном регулировании).

При покупке объекта недвижимости на имя юридического лица в Черногории, платёж за объект недвижимости в адрес Продавца осуществляется только с расчётного счёта черногорского юридического лица.

На счёт черногорского юридического лица средства могут попасть двумя основными способами:

1) В порядке увеличения уставного капитала или создания компании с большим уставным капиталом. При этом средства могут переводиться на счёт  юридического лица в Черногории:

• с частного счёта физического лица-учредителя компании в Черногории;
• с частного счёта физического лица - учредителями черногорской компании в РФ (для этого в российский банк потребуется предоставить проекты учредительных документов черногорской компании или документы об увеличении уставного капитала с переводом на русский язык).

Увеличение уставного капитала не всегда желательная схема, так как связанна с повышением размера ответственности компании.

2) В порядке предоставления займа от учредителя или иного лица. В этом случае средства могут переводиться на счёт черногорского юридического лица в порядке предоставления займа от учредителя или иного лица: 

• с  частного счёта физического лица-учредителя компании в Черногории; 
• с частного счёта физического лица - учредителями черногорской компании в РФ (для этого в российский банк потребуется предоставить договор займа со своей черногорской компанией с переводом на русский язык);
• со счёта иного лица, не являющегося учредителем компании в Черногории. 

В будущем, если станет вопрос о выводе денег из Черногории, заём очень удобен. По закону он не может быть беспроцентным (а процент не может быть намного ниже ставки рефинансирования Национального Банка Черногории). Поэтому можно рекомендовать процент на уровне 7-10 %. На сумму этих процентов, а также включив сумму санкций за своевременную неоплату займа, можно отправить деньги в РФ. Ещё для вывода денег можно использовать агентское соглашение, где зарубежная компания является Заказчиком (Принципалом), а черногорская — Агентом, которая работает от своего имени, но по поручению и за счёт Принципала. Налогообложению в таком случае подлежат только суммы комиссионного вознаграждения черногорской компании. Прочие средства могут в безналоговом порядке быть переведены из страны.

Примечание 1: любые операции с участием российских банков чреваты требованием о предоставлении документов о происхождении денежных средств и подтверждений об уплате налогов.

Примечание 2: черногорские банки при обналичивании денежных средств взимают комиссию в среднем в размере 2-3 %. Коммерческий Банк Будвы взимает комиссию 0,5 %. Не взимает комиссии Opportunitybank.

В каком месте, какой объект правильно выбрать, как проверить все необходимые документы, их юридическую правильность и чистоту? На все эти вопросы надо получить ответы ещё до заключения сделки, а не в её процессе. Планируя покупку недвижимости в Черногории, в первую очередь, в целях экономии денег, нервов и времени в будущем,  выберите себе партнёра — агентство недвижимости, которое даст полные и достоверные консультации по всем вопросам, связанным с приобретением недвижимости, возможных рисках и скрытых недостатках, которые не всегда видны круглогодично.

Напомним, что в большинстве случаев, при покупке квартир в новостройках, комиссия агентства уже входит в цену застройщика, поэтому, приобретая недвижимость через агентство, Вы не теряете в деньгах, а, наоборот, находите бесплатного помощника и советчика. Кроме того, Вам не нужно самому бегать по застройщикам в выборе подходящего варианта, так как агентство предоставит Вам все объекты от разных застройщиков. 

* Именно агентство недвижимости, обладая соответствующими знаниями, связями, возможностями и компетентным персоналом, может сделать самое важное, что необходимо при покупке — это провести проверку документов.

Процедура покупки и проверки документов в Черногории в корне отличается от российской: многие факты всплывают уже после совершения сделки, в процессе получения листа недвижимости на нового владельца либо при перепродаже.

Конечно, многие обременения можно снять, объекты узаконить, но любая такая процедура влечёт за собой дополнительные временные и финансовые затраты. В Черногории существует множество объектов, которые до сих пор не узаконены, некоторые были построены без соответствующих разрешений на строительство, некоторые без учёта строительных норм и требований градостроительных планов, некоторые вообще построенные на земле, где ещё нет градостроительных решений или объекты имеющие ряд обременений, таких как неуплаченные коммунальные платежи, наличие ипотеки и т.д. Все такие объекты — это «проблемная недвижимость».

Процесс проверки документов, достаточно трудоёмкий и состоит из:

1) Установления правообладателя недвижимости и его прав на недвижимость. Продавец не всегда является нынешним владельцем недвижимости — часто случается, что истинный владелец не подавал необходимого заявления на переоформление в кадастр. Если недвижимость не внесена в кадастровые книги, необходимо собрать всю оригинальную документацию, начиная от первого до нынешнего владельца с отметками налоговой инспекции о регулярном налоге на передачу абсолютных прав и т.д. Обязать и проконтролировать внесение объекта в книги Продавцом.

2) Проверки объекта на наличие залоговых прав (ипотеки) или других обременений. Если такие обременения есть и внесены в кадастровые книги, обязать и проконтролировать Продавца, погасить ипотеку. В случае, если Продавец не выплатит свои долги — это станет обязанностью нового Покупателя.

3) Проверки уплаты Продавцом коммунальных платежей  при строительстве, наличия разрешения на строительство уже построенного объекта (дома, квартиры) и пр. При необходимости - проверки решения о наследовании.

4) Проверки оплаты на момент подписания договора: электроэнергии, воды, канализации, кабельного телевидения, телефона, налога на имущество и налога с оборота на недвижимость.

5) Проведения необходимых мероприятий для исключения возможности двойной продажи.

Расценки за составление нотариального документа и записи в нотариальную книгу с учётом значения:

Успехов Вам!

                                                                                          вернуться на главную